Investissement immobilier

Différence entre LMNP « classique » et LMNP loi Bouvard

Dans les deux cas, l'investisseur récupère la TVA de 19,6 % pour l'achat d'un bien neuf

1) Dans le cadre du LMNP « classique » : L'investisseur perçoit des revenus locatifs imposés dans les catégories des B.I.C (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Un amortissement est calculé et vient en déduction des loyers permettant de diminuer ou d’effacer l’impôt à payer sur les revenus de même nature.

• Avantages : Possibilité d'amortir les biens immobiliers, donc de diminuer la pression fiscale liée aux loyers perçus.
• Inconvénients : Pas de défiscalisation directe sur les impôts. L'avantage fiscal n'est pas au moment de l'acquisition mais au cours de l'investissement par l’exonération des loyers perçus.

2) Dans le cadre de l'amendement Censi/Bouvard LMNP : L'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt de 25 % du prix de revient HT de l’investissement (immobilier seul plafonné à 300 000 euros HT sur un ou plusieurs logements). La défiscalisation est linéaire sur 9 années consécutives. Comme avec le LMNP « classique » l'investisseur a la possibilité de percevoir des revenus locatifs imposés dans les catégories des B.I.C (Bénéfices Industriels et Commerciaux), mais il ne déduit pas d’amortissement sur l’investissement.

• Avantages : Une réduction d'impôt équivalente à 25% (pour les investissements réalisés en 2009 et 2010) qui devrait passer (attente instructions officielles) à 18 % (pour les investissements réalisés en 2011 et 2012) du prix de revient de l’investissement immobilier dans la limite de 300 000 euros HT sur un ou plusieurs logements (1 seul logement possible en loi Scellier).
• Inconvénients : Pas d’amortissement en déduction des revenus locatifs pour la tranche inférieure à 300 000 euros HT. En contrepartie l'avantage fiscal à l'entrée de l'investissement est conséquent.

L’investissement type Loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de cumuler plusieurs avantages :

• La récupération de la TVA à 19.6% sur l’achat d’un bien neuf
• L’imposition des revenus de ce bien dans la catégorie des BIC avec application d’une TVA à 5.5%
• Le choix entre un amortissement du prix d’achat venant en déduction des loyers perçus (création de déficits) ou l’obtention d’une réduction d’impôt de 25% en 2010 puis 18 % en 2011 et 2012 répartie linéairement sur 9 ans.

Exemple d’investissement pour un T2